Inversores destinan millones de dólares a compra de edificios de oficinas, ¿dónde y quiénes?

Compra y venta de empresas en racha alcista: los precios que se negocian a cierre de año

Bajo una tendencia orientada a la demanda por espacios de alta calidad, el mercado de oficinas en Lima culminó el primer semestre con una vacancia situada en 10.1%, donde el segmento prime destaca por alcanzar un histórico de 7.8%, el nivel de desocupación más bajo en la última década, advierte el informe sectorial de Jones Lang LaSalle (JLL) .

No obstante, este no es el único dato relevante de la plaza de oficinas, que en los últimos 12 meses experimenta un apetito interesante por parte de los inversores.

“Estamos entrando a un periodo en el que las compras y ventas en el mercado peruano muestran mayor relevancia como consecuencia de la estabilidad económica y de la moneda. Esto genera que varios sectores tengan mayor dinamismo en cuanto a estas transacciones, siendo que el rubro inmobiliario no es ajeno, con operaciones que aluden a espacios industriales, logísticos, centros comerciales y también oficinas”, explicó Luis Sánchez, gerente de Investigación y Consultoría de JLL.

El especialista señaló que los agentes interesados apuntan a edificios de oficinas en buenas condiciones, con ubicaciones estratégicas y con ocupaciones, por lo general, al 100% salvaguardados con contratos a largo plazo. Para estos activos estabilizados, los compradores incluso, sujeto a las condiciones, estarían dispuestos a negociar un ticket superior al inicialmente proyectado.

“Por ejemplo, tenemos a las aseguradoras que han comprado edificios completos a un ticket por encima del mercado, pues pese a una pandemia que golpeó mucho al sector corporativo, ya en un proceso de recuperación estos edificios, en algunos casos, no solo muestran ocupaciones al 100%, sino también interés de los ocupantes en renovar contratos a mediano o largo plazo, con compromisos más allá de los siete años”, explicó.

De acuerdo a información de la consultora Transactional Track Record (TTR), en la primera parte del año, destaca Interseguro con la compra a Alpina de un edificio de oficinas en San Isidro por un valor de US$ 18 millones. Este activo corresponde a una categoría prime, al igual que los edificios JDA700 y Ábaco, ambos situados en San Isidro y también parte de las transacciones realizadas en el último año.

Las otras cinco operaciones corresponden a edificios no prime, como Edificio Jirón Ica y otros del Centro de Lima, destacando Fibra Prime entre los principales compradores de estos bienes.

“Aún no estamos atrayendo a operadores extranjeros, los principales adquirientes son fondos de inversión que toman estos activos que han tenido ciertos años de colocación. Recordemos que cuando un edificio entra al mercado no está ocupado al 100%, sino durante sus próximos tres a cuatro años logra ocuparse a este nivel.

En este momento, el inversionista reconoce un activo estabilizado con rentabilidad y con mucha oportunidad en un mercado con vacancia a la baja y rentas en tendencia alcista”, expresó Sánchez.

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De cara al 2027, el representante de JLL adelantó que hay una alta probabilidad de que se observe un mayor número de transacciones, principalmente, en la categoría prime, impulsado por una alta demanda de este tipo de oficinas frente a una menor oferta. “Son varios frentes, en realidad, un mercado cada vez más saludable, un entorno político esperemos más alentador, entre otros factores”, añadió.

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Empresas demandan oficinas de mayor tamaño

Al finalizar el primer semestre, el mercado de oficinas muestra una vacancia de un poco más de 270,000 metros cuadrados (m2), que equivale al 10.1% de un inventario total de 2,677,749 m2 entre espacios de categoría prime y no prime. Así, en los primeros seis meses del año, la absorción neta alcanzó los 75,556 m2, impulsada por el segmento prime, que con 46,830 m2 representó más del 60% del total colocado, principalmente, en los submercados de San Isidro CBD y Miraflores.

Sánchez resaltó que en este periodo se registraron cinco colocaciones superiores a los 2,000 m2, cuyos niveles, como parte de una sola toma de oficinas, no se habían repetido desde periodos de prepandemia. En la experiencia más reciente, las demandas de oficinas no superaban los 1,000 m2.

“Tenemos un arrendatario que tomó más de 9,000 m2 en Miraflores; además, de otros relacionados a consumo masivo y consultoría en San Isidro y Miraflores, respectivamente, con ocupaciones de 2,350 y 2,000 m2. Todos estos en categoría prime”, remarcó.

El especialista indicó que dicha situación, que congrega, por lo general, a empresas extranjeras que deciden expandir sus operaciones —ya vigentes en el país—, evidencia el retorno de la confianza corporativa en ocupaciones de gran formato.

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Nuevos m2 se concentran en no prime

Actualmente, el mercado de oficinas tiene un portafolio en constrrucción de 119,599 m2, considerando que el 60% de esta producción se destinará al segmento prime y 40% al no prime. De momento, en este 2026 no se registrará entregas de edificios de categoría prime, a diferencia del no prime que en total este año introducirá al mercado alrededor de 17,000 m2.

“En el primer semestre el segmento no prime ya registró 12,900 m2. De hecho, de esta nueva entrega que alude a dos edificios en Surco, uno de ellos de alrededor de 5,000 m2 no se concibió como un edificio de oficinas, sino inicialmente estaba considerado a operar como un hotel.

Sin embargo, el proyecto tuvo algunas limitaciones relacionadas a la ubicación y tras un periodo de paralización de obra, se ha replanteado a un edificio de oficinas categoría no prime, sin que ello signifique mucha varición a nivel de infraestructura”, sostuvo Sánchez.

Para este segundo semestre, el portafolio no prime completará su cuota de entregas, con un edificio en la zona este de Lima de aproximadamente 4,000 m2. “En concreto, la escasez de nueva oferta en el segmento prime restringirá de manera importante las opciones de reubicación, favoreciendo la renovación de contratos y, probablemente, impulsando al alza las rentas por encima del 3% anual”, finalizó Sánchez.

Hoy, la renta promedio de las oficinas prime por m2 es de US$ 17, mientras que la no prime se sitúa en US$ 14.4 por m2.